Il mattone muore di vecchiaia

Ogni mese che passa le case degli italiani valgono un po’ meno. È così ormai da cinque anni, ma ancora non ci si è fatta l’abitudine.Era stato più facile abituarsi a vedere le quotazioni salire, qualche anno fa, anche se – come è successo in Italia tra il 1998 e il 2008 – la salita era la più lunga e la più potente di sempre. Altri tempi. L’Italia oggi si trova con quotazioni immobiliari sopravvalutate e un mercato del mattone bloccato: i 444 mila acquisti del 2012 sono il livello più basso dal 1985.

La Banca d’Italia dal 2009 ha iniziato a guardare con molta attenzione il mercato della casa, raccogliendo ogni tre mesi le impressioni degli agenti immobiliari. Le loro ultime risposte, consegnate a gennaio e riferite agli ultimi tre mesi del 2012, confermano che il mercato è impantanato: per un’agenzia su due sono aumentati gli incarichi di case da vendere, ma una su tre non è riuscita a piazzare nemmeno un appartamento. Perché non si vende? Per quattro ragioni, rispondono gli agenti: non ci sono offerte perché i prezzi sono troppo alti; quando le offerte ci sono non sono all’altezza delle aspettative dei venditori; chi vuole comprare non riesce ad avere un mutuo; chi vuole vendere quando può permetterselo prende tempo in attesa che le quotazioni risalgano. Il fatto è che secondo 7 agenzie immobiliari su 10 i prezzi non risaliranno. Almeno nonnel breve termine. Ma probabilmente nemmeno nel lungo. Nel mercato immobiliare italiano oggi non c’è nessun elemento che faccia intravedere una risalita delle quotazioni, che sono scese del 16% tra il 2007 e il 2011, secondo le rilevazioni di Scenari immobiliari, e del 4,3% solo l’anno scorso, secondo i calcoli di Nomisma.

Mancano i mutui, ma ancora di più mancano i soldi che in altri tempi finivano nel mattone. Pochi giorni fa la Banca d’Italia ha mostrato che il tasso di risparmio degli italiani, cioè la quota di reddito che le famiglie mettono da parte, negli ultimi 30 anni ha subito una caduta progressiva ma pesante: era al 25% a metà degli anni ‘80, si era ridotta sotto il 15% un decennio dopo e nel 2011 è crollata all’8,6%. Se negli ultimi 15 anni la ricchezza degli italiani è quasi raddoppiata – da 75 mila a quasi 150 mila euro pro-capite – quel denaro è però quasi tutto bloccato nelle abitazioni, che rappresentano l’86% della ricchezza complessiva. E le abitazioni appartengono agli italiani più anziani: un quarto dei proprietari ha più di 70 anni, due su tre sono oltre i 50.

Un mercato immobiliare in equilibrio si muove perché le giovani generazioni comprano le case: o quelle nuove o quelle che erano abitate dalle generazioni precedenti. Ma i giovani, in Italia, non sono mai stati così poveri. Non lavorano (la disoccupazione giovanile è al 38,7%, il massimo di sempre) e non guadagnano: una recente ricerca di Almalaurea mostra che un giovane italiano laureato se trova un lavoro a 5 anni dal titolo incassa in media 1.440 euro netti al mese, cioè poco più dei 1.510 euro lordi della pensione di anzianità media. Questo crescente squilibrio generazionale è ancora più evidente in un’altra indagine della Banca d’Italia, dove si spiega che nel ’91 gli italiani sotto i 35 anni avevano il 17% della ricchezza nazionale e quelli sopra i 65 anni il 19,3%. Nel 2010 la quota di ricchezza in mano ai giovani è crollata al 5,2%, quella controllata dagli anziani è volata al 33,1%.

L’impoverimento dei giovani italiani alla fine ha presentato il conto al mercato immobiliare, dove con la fine dei mutui facili dei primi anni dell’euro la domanda e l’offerta sono diventate inconciliabili. Adesso il mercato del mattone deve trovare da solo un nuovo punto di incontro 'generazionale'. La discesa dei prezzi continuerà finché non sarà riuscito a trovarlo.

da Avvenire di oggi

"Casa, ora crollano anche i prezzi"

Il valore delle case italiane sta crollando. Il Crif, leader in Italia nell'informazione creditizia, ha analizzato i dati arrivati dai suoi periti, esperti che le banche arruolano per valutare il prezzo degli immobili prima di concedere un mutuo. Se nel 2011 le quotazioni del mattone erano rimaste quasi ferme nel confronto con l'anno precedente, nel primo trimestre del 2012 sono invece cadute del 9,3%. Il dato, contenuto nel primo numero di "Bussola Mutui" - bollettino trimestrale realizzato in collaborazione dal Crif e dal portale MutuiSupermarket.it -, non è una stima, ma è la media di svariate migliaia di perizie indipendenti effettivamente realizzate. Un mese fa un'altra fonte indiscutibile, l'Agenzia del Territorio, aveva comunicato che in questo primo trimestre in Italia sono state comprate 110 mila abitazioni, il 20% in meno rispetto allo stesso periodo del 2011. Precipitano le vendite, scivolano i prezzi. Se non è l'esplosione di una bolla ci assomiglia molto. Non è strano che ora le quotazioni scendano tanto, è strano che ancora non fossero scese. L'Ance, l'associazione dei costruttori, lo aveva fatto presente nel suo ultimo Osservatorio sull'andamento del settore La storia del mercato immobiliare italiano è fatta di fasi cicliche che iniziano con una contrazione e si concludono quando il prezzo degli immobili tocca un picco. L'ultima fase, scriveva l'Ance, è iniziata nel 1992 e si è conclusa nel 2008: ha visto un'iniziale discesa delle quotazioni, più o meno fino al 1999, e una successiva impennata prodotta da due fattori: la riduzione dei tassi consentita dall'euro e l'espansione del mercato dei mutui, che si è aperto anche a clienti che prima non riuscivano ad ottenere credito. Ora, sempre nell'analisi dell'Ance, siamo entrati in una quinta fase, i cui sviluppi sono ancora da definire. Sicuramente i due motori dell'ultima fase, la disponibilità di denaro a basso costo e i mutui facili, si sono spenti bruscamente. Le tendenze demografiche parlano di un aumento della popolazione italiana permesso soltanto dall'arrivo di immigrati e di una larga sproporzione tra i redditi dei giovani e quelli dei più anziani. Non c'è, all'orizzonte, molto denaro che possa finire nel mattone. Eppure, notava l'Ance, c'è qualcosa di strano, un «aspetto nuovo»: «Nelle fasi precedenti dopo il raggiungimento dei picchi (1975, 1981 e 1992) si era registrato un marcato aggiustamento dal lato dei prezzi, un fenomeno che in questi ultimi tre anni non si è avuto». Mancava, insomma, la caduta dei prezzi delle case. La discesa, almeno fino a pochi mesi fa, era sembrata molto più cauta della salita: 5,3% l'aumento medio annuo dei prezzi tra il 2004 e il 2008 (al netto dell'inflazione) secondo l'Ance, -2,7% il calo nei quattro anni successivi. I numeri diffusi ieri dal Crif dicono che la correzione verso il basso del valore degli immobili negli ultimi mesi ha preso una drastica accelerata. Quando il Censis, lo scorso aprile, ha ipotizzato che, anche per effetto della nuova Imu, i prezzi delle case italiane a fine anno potrebbero ridursi anche del 20% diversi operatori del settore hanno invitato il centro di ricerca guidato da Giuseppe De Rita a non fare allarmismo. Nel presentare la prima "Bussola Mutui", i ricercatori del Crif e i manager di MutuiSupermarket non hanno escluso che il crollo delle quotazioni possa raggiungere quei livelli. La caduta delle domande di nuovi mutui (-44% nel primo semestre di quest'anno) non può che promettere ulteriori discese dei prezzi. In un Paese dove i proprietari di immobili sono più numerosi dei lavoratori attivi (24 milioni contro 23 dice l'Istat) e dove la metà della ricchezza delle famiglie è fatta di mattoni (4.950 miliardi di euro su 9.500 secondo la Banca d'Italia) la fine brusca di una lunghissima e potentissima fase di espansione del mercato immobiliare difficilmente non avrà effetti destabilizzanti. Ma la discesa dei prezzi potrebbe restituire ai più giovani la possibilità di comprarsi una casa e, più in generale, ridare ossigeno a un mercato immobiliare in agonia. Dall'ultima indagine della Banca d'Italia in collaborazione con la Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari, risultava che nei primi tre mesi del 2012 un'agenzia immobiliare su tre non ha venduto nemmeno un appartamento. Chiamati a giustificare una simile disfatta, gli agenti immobiliari hanno indicato il motivo più elementare: prezzi troppo alti secondo chi doveva comprare e offerte troppo basse secondo chi doveva vendere.

mio pezzo da Avvenire di oggi

Bella scarica di dati sulla crisi del mercato immobiliare

Perché abbiamo smesso di comprare case (da Altrimondi)

Oltre la metà della ricchezza delle famiglie italiane è rappresentata dal mattone (4.950 miliardi su un totale di 9.525 di patrimonio, fonte la Banca d’Italia). Nove italiani su cento vorrebbero cambiare alloggio nei prossimi cinque anni (fonte il Cresme, Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l’Edilizia e il Territorio). Gino Pagliuca: «Significa una domanda teorica annua di 450 mila abitazioni in acquisto o in locazione. A queste si aggiunge un potenziale di altre 360 mila case da parte di famiglie che hanno al loro interno una persona tra i 18 e i 39 anni che vorrebbe emanciparsi dallo stato di “bamboccione”. Quante di queste intenzioni rimarranno allo stato iniziale di desiderio non è dato saperlo, perché bisogna fare i conti con il nodo del reddito e quindi della possibilità concreta di ottenere un mutuo o un affitto». [1]

Da un’indagine campionaria della Banca d’Italia (dati aggiornati alla fine del 2010 che da allora non possono che essere peggiorati) emergeche le due fasce più interessanti per il mercato immobiliare della prima casa, quella delle persone tra 19 e 34 anni e quella successiva (35-44 anni) hanno perso nel giro di cinque anni rispettivamente il 7% e l’8% di reddito reale, con la seconda fascia che è tornata ai livelli del 1991, la prima che è andata addirittura sotto. Pagliuca: «Anche nella fascia tra 45 e 54 anni la perdita nel quinquennio è di 8 punti, mentre le persone alla soglia della pensione, tra i 55 e i 64, hanno invece guadagnato 6 punti, ma si tratta di famiglie che di norma non cercano né affitto né mutuo e se comprano casa lo fanno per i figli o in cerca di un miglioramento di status». [1]

«Allarme casa, crollano le vendite», titolava Repubblica di mercoledì nell’apertura della prima pagina. [2] Marco Sodano: «Nei primi tre mesi del 2012 la vendita di abitazioni è crollata, segnando un secco -19,6% (rispetto ai primi tre mesi del 2011) che conferma una sensazione che chiunque può raccogliere passeggiando nei centri storici delle grandi città. I cartelli vendesi si moltiplicano, quelli nuovi sono attaccati sopra a quelli vecchi che ingialliscono in attesa di novità. E di compratori. Dicono all’Agenzia del Territorio (titolare del database da cui provengono i dati) che un dato così negativo per le vendite di case non era mai stato registrato. Non almeno a partire dal 2004, l’anno in cui hanno preso il via le rilevazioni trimestrali». [3]

Nelle otto maggiori città italiane le compravendite immobiliari sono scese nel primo trimestre 2012 del 17,9%. [4] A Roma i tempi di attesada quando si mette sul mercato l’immobile a quando si chiude possono superare anche i 18 mesi. Paolo Foschi: «Via Michele Di Lando, zona Piazza Bologna. Annuncio di maggio 2012: vendesi appartamento ristrutturato, salone con angolo cottura, tre camere, due bagni, balconi, piano alto: 750 mila euro. Stesso annuncio due settimane fa: 630 mila euro. Ancora, via Jenner, Monteverde, dodici mesi fa: salone doppio, cucina abitabile, tre camere, due bagni, ripostiglio cantina, termoautonomo 790 mila euro. Stesso appartamento oggi: 640 mila euro». [5]

«A maggio abbiamo venduto un quarto degli appartamenti costruiti rispetto al maggio 2011. Abbiamo dovuto fermare i programmi di nuove costruzioni, perché, di questo passo, impiegheremmo 4 anni a collocare il costruito. Su scala nazionale, se consideriamo il peso della casa nell'economia, l'Italia sta per bruciare da mezzo milione a un milione di posti di lavoro» (Francesco Gaetano Caltagirone a Massimo Mucchetti) [14]

Il mercato immobiliare residenziale milanese, nel suo complesso, è asfittico. Laura Fugnoli; «Sono state 19.182 le abitazioni totali transate nel 2011, ma nel 2012, nelle previsioni di Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma, “non saranno più di 18mila”». [6] In provincia di Torino circa 12.673 nuovi alloggi costruiti nell’ultimo decennio risultano invenduti (stime dell’osservatorio immobiliare di Nomisma). [7] A Genova la flessione delle compravendite immobiliari da inizio 2012 arriva al 21,8% (mancano soprattutto gli acquisti di giovani coppie e extracomunitari, con utilizzo di capitali mutuati). [8] A Bologna le compravendite di abitazioni sono calate nel primo trimestre 2012 del 18,4 per cento. Marco Bettazzi: «I dati dicono di un mercato fermo in città da almeno quattro anni». [9]

Mancano gli acquisti dei piccoli investitori, di chi compra la seconda casa per le vacanze, di chi vuole migliorare la propria situazione abitativa, ossia tutto quello che non è un mercato di necessità. Detto che la nuova normativa antiriciclaggio ha deviato una parte del nero che finiva sul mercato immobiliare, c’è poi l’effetto Imu. [4] Confedilizia: «È disastroso, soprattutto in riferimento alla totale scomparsa di chi compra come investimento con l’obiettivo di dare gli appartamenti in affitto». [3] Pagliuca: «L’imposta, oltre a pesare sul portafogli delle famiglie, potrebbe anche avere un effetto psicologico destabilizzante perché infrange un tabù: quello per cui sulla casa in Italia si pagano imposte ridotte e addirittura nulle per l’abitazione in cui si vive». [1]

Affordability: secondo il Cresme per le famiglie si è soprattutto ridotta la concreta possibilità di comprare una casa. Pagliuca: «Rispetto all’epoca della lira i prezzi reali delle case sono saliti (il divario quotazioni/inflazione a Milano e Roma negli ultimi dieci anni è di circa 40 punti) mentre i redditi reali sono scesi; fin quando allo squilibrio si rimediava erogando mutui di lunga durata all’80-90% del valore della casa si poteva trovare un compromesso, oggi invece le possibilità di ripresa del mercato, che anche i più ottimisti datano al 2014, sono legate o alla diminuzione dei prezzi o all’aumento delle disponibilità economiche delle famiglie. Facile immaginare quale delle due ipotesi sia più plausibile». [1]

Oggi il mutuo conviene a chi meno se lo può permettere. Pagliuca: «Anche questa può essere una spiegazione, sia pure parziale, alle difficoltà attuali del mercato immobiliare. Si sta infatti creando un circolo vizioso per cui sono costrette ad andare in locazione famiglie che, pagando una rata di mutuo analoga a quella del canone, riuscirebbero sulla carta a finanziare gran parte dall’acquisto, mentre nella pratica non riescono, con i criteri attuali di valutazione, a ottenere il credito». Fino a cinque anni fa investendo l’equivalente dell’affitto, si arrivava a superare il 100% del valore dell’immobile e in pratica si poteva comprare quasi senza sborsare un euro di contante: «Oggi, invece, quote superiori al 70% del valore immobiliare sono ben rare sul mercato e ottenibili solo con garanzie supplementari». [10]

Il settore delle costruzioni vale, comprendendo l’intera filiera, il 12% del Pil nazionale. [11] Paolo Buzzetti, presidente dei costruttori dell’Ance, assicura che in Italia la bolla immobiliare non c’è (a differenza di Spagna e Stati Uniti): «Qui c’è e c’è sempre stata una domanda di abitazioni superiore all’offerta. A parte qualche eccezione, non vi sono aree dove si sia costruito troppo rispetto alla richiesta. Al contrario ci sono 500 mila domande eccedenti rispetto alle abitazioni a disposizione». Considerato com’è stata trattata l’edilizia negli ultimi tempi («politica incosciente e distruttiva»), la sua idea è che potevamo anche aspettarci di peggio. [12]

Mentre Francia e Germania puntavano sull’edilizia per uscire dalla crisi e varavano aiuti alle coppie giovani o sgravi sulle ristrutturazionidi qualità, in Italia si è fatto di tutto per spingere le famiglie a non comperare. Buzzetti: «Patto di Stabilità e ritardi abissali nei pagamenti da parte della Pubblica amministrazione hanno messo in ginocchio le imprese. Patrimoniali sulla casa, lo shock dell’Imu e il crollo dei mutui concessi hanno spossato e frenato le famiglie. Cosa potevamo aspettarci da tanto clima di sfiducia? Non si comprano le cravatte, figuriamoci le case. Per fortuna ora vedo dei cambiamenti. Se quanto previsto dal decreto Sviluppo passerà, forse ci salveremo dal crinale. Penso soprattutto al taglio dell’Iva sull’invenduto: un’imposta capestro che blocca completamente il mercato, tanto che ai costruttori non conviene nemmeno affittare le case ferme». [12]

A guardare il bicchiere mezzo pieno, l’immobiliare italiano ha retto meglio di altri Paesi alla crisi internazionale che è partita quattro anni fa dalla crisi dei mutui subprime americani. A guardarlo mezzo vuoto, va constatata la concorrenza crescente dei mercati emergenti che toglie spazi ai Paesi più maturi come il nostro. [11] Nonostante il mattone italiano sia il quarto in Europa per importanza, occupa gli ultimi posti nella classifica delle cosiddette transazioni cross border, cioè gli acquisti da parte di investitori provenienti dall’estero: nel 2011 solo il 18% dei 4 miliardi di euro impiegato da investitori istituzionali proveniva da oltrefrontiera: è la quota peggiore da quando c’è l’euro. [13]

Nel primo trimestre del 2012 solo 24 milioni di euro su 400 sono stati spesi da operatori stranieri. Paolo Gasperini: «Che poi tali sono solo dal punto di vista giuridico, perché si tratta di Bnp Paribas, che nel nostro Paese ha rilevato le attività di Bnl, e di Carrefour, presente in Italia con supermercati e ipermercati da decenni». Lo spread del Btp ai livelli attuali relega l’Italia nell’elenco dei Paesi a rischio, ma paghiamo anche l’incertezza normativa. Cesare Ferrero, amministratore delegato di Bnp Paribas Real Estate: «A uno straniero non puoi spiegare che dopo sei mesi dal varo dell’Imu non si sa quanto bisognerà pagare». [13] Se gli stranieri acquistano meno case italiane, gli italiani sono sempre più attratti dal “mattone straniero”: l’acquisto di monolocali all’estero è in crescita del 10,8 per cento. [2]

Note [1] Gino Pagliuca, CorrierEconomia 18/6; [2] Luisa Grion, Rosa Serrano, la Repubblica 20/6; [3] Marco Sodano, La Stampa 20/6; [4] Giuliana Ferraino, Corriere della Sera 20/6; [5] Paolo Foschi, Corriere della Sera 22/6; [6] Laura Fugnoli, la Repubblica 27/5; [7] Gabriele Guccione, la Repubblica 22/6; [8] Aldo Lampani, la Repubblica 20/6; [9] Marco Bettazzi, la Repubblica 21/6; [10] Gino Pagliuca, Corriere della Sera 4/6; [11] l. d. o., la Repubblica 4/6; [12] l. gr., la Repubblica 20/6; [13] Paolo Gasperini, CorrierEconomia 4/6; [14] Massimo Mucchetti, Corriere della Sera 22/6.

Otto anni di stipendio per una casa

L'ultimo rapporto sull'immobiliare europeo realizzato da Deloitte calcola che in media in Italia servono 8,2 anni di stipendio per comprarsi una casa da 70 metri quadri. L'indice di home affordability ci colloca nella fascia di case "costose". In Germania la casa da 70 metri quadri si compra con 2 anni di stipendio.

Il crollo degli investimenti immobiliari

Secondo i dati dell'Ance gli investimenti in abitazioni in Italia sono tornati ai livelli che avevano nel 2000; in cinque anni (2008-2012) il livello degli investimenti in costruzioni (tutti i comparti) "si è ridotto del 40,4 per cento in termini reali". Crollo in ogni segmento: abitazioni -18,6%, nuove case -40,4%, non residenziale -29,5%, con la parte privata che vede un -23,3% e quella pubblica -37,2%. L’unico segmento che ancora si salva (forse grazie alla detrazione fiscale del 36 per cento) è quello della manutenzione straordinaria (più 6,3 per cento negli ultimi cinque anni), che però è il segno tangibile di una ritirata nell’ultima trincea rimasta, quella della propria abitazione". Il numero di compravendite, dopo aver raggiunto il picco di 869 mila, è rapidamente sceso di oltre il 30 per cento e nel 2012, secondo l’Ance, dovrebbe attestarsi sotto la fatidica soglia dei 600 mila.

Segni di crisi

Gli indicatori della crisi in corso, secondo il Sole 24 Ore

La bolla immobiliare tedesca

A Monaco i prezzi delle case sono saliti del 20% lo scorso anno. Incrementi a doppia cifra anche a Berlino, Amburgo, Francoforte. In valore assoluto parliamo di cifre relativamente se confrontate con altre grandi città europee: a Monaco in edia siamo sotto i 4 mila al metro quadro, ad Amburgo e Francoforte sotto i 3 mila, 2 mila Berlino. La Bundsbank è preoccupata: "Non è sicuro - ha avvertito - che l'aumento dei prezzi possa sempre essere coperto dai salari dei futuri affittuari"

http://www.ft.com/intl/cms/s/0/de4efd6e-6dbb-11e1-b9c7-00144feab49a.html#axzz1pgrDz8s5

Mania immobiliare senza confini

Lo studio molto pubblicizzato dell'agenzia inglese Knight Frank che rivela come, con l'8% degli acquisti, gli italiani siano diventati il primo acquirente straniero di case a Londra, va letto assieme a questo e magari anche a questo. Spinto a livelli assurdi il mercato immobiliare italiano grazie a una cultura di investimento mattonecentrica agevolata da una fiscalità rozza adesso gli italiani vedono che l'immobiliare nazionale è collassato e comprano casa all'estero. Sono tutti soldi che, invece che finanziare lo sviluppo, muoiono sotto una montagna di mattoni destinati a svalutarsi.