I tassi bassi e le bolle immobiliari

A Londra il prezzo medio delle case in vendita è salito del 10% solo a settem­bre. La crescita – registrata da Rightmo­ve, primo portale immobiliare inglese – è davve­ro incredibile: a questi ritmi le quotazioni im­mobiliari della City raddoppierebbero entro la prossima estate. Ma anche se si guarda il dato del trimestre, meno volatile, si ottiene un dato fe­nomenale: +5,6%. E non parliamo di proprieta­ri avidi che hanno fissato prezzi stellari facendo fuggire gli acquirenti. Tutt’altro: a Londra le ca­se vanno via con il pane.

Spiega Miles Shipside, direttore del portale: «Alcuni agenti riferiscono che c’è una febbre da acquisto in certe zone del centro di Londra, con una disponibilità di case da comprare così scarsa che spesso loro riman­gono senza niente da vendere». Londra non è l’Italia, dove l’immobiliare è in pes­sima forma, ma non è nemmeno il Regno Uni­to. Nel senso che fuori dalla capitale l’aumento dei prezzi richiesti c’è ma è un più tranquillo +3,8% (in un anno, non in un mese). In alcune regioni come il Galles o West Midlands le quota­zioni sono addirittura in calo, e questo nono­stante il governo, attraverso il programma “Help to Buy”, aiuti i cittadini a comprare casa.

C’è un motivo. Non sono solo gli inglesi a fare shopping del mattone londinese, ma soprattutto gli oli­garchi russi, gli emiri arabi e gli imprenditori ci­nesi. Tutti in cerca dell’appartamento di lusso tra Chelsea e Notting Hill anche come bene rifugio davanti a un futuro incerto in cui una delle po­che certezze è che la City rimarrà la capitale del­la finanza europea. In questo la bolla immobiliare londinese non è troppo diversa da quella che si sta gonfiando altrove. Per esempio a Shanghai, dove i prezzi delle case nuove – ha scritto Bloom­berg – sono saliti del 12% solo in una settimana.

È chiaro che se non vivessimo negli anni dei sol­di facili (per chi può averli), cioè quelli in cui le Banche centrali di Stati Uniti, Europa e Giappo­ne tengono i tassi a zero e riversano ogni mese miliardi sul sistema finanziario, mancherebbe­ro i denari che possono spingere la pazza corsa delle quotazioni. Ed è altrettanto chiaro che, in assenza di altra aria finanziaria capace di gonfiare l’immobiliare, queste bolle rischiano di inter­rompere bruscamente il loro allargamento. Pos­sono anche scoppiare. Sicuramente l’inizio del­le “exit strategy” con cui le banche centrali ri­porteranno la loro politica monetaria a una si­tuazione più normale metterà alla prova molti mercati immobiliari.

Rischia anche la Germania. «I bassi tassi di inte­resse stanno alimentando la domanda per la pro­prietà immobiliare» ha scritto la Bundesbank la settimana scorsa. La Banca centrale tedesca è preoccupata perché «i prezzi delle case nelle città tedesche sono saliti così fortemente dal 2010 che una possibile sopravvalutazione non può esse­re esclusa». Secondo i calcoli dell’istituto cen­trale nelle città della Germania i prezzi delle ca­se sono superiori del 10% rispetto ai valori che sarebbero giustificati da fattori demografici ed economici.

Nei grandi centri come Berlino, Am­burgo o Monaco 'l’esagerazione” delle quota­zioni raggiunge il 20%. Pesa anche in questo ca­so l’investimento che arriva dall’estero, ma è for­te soprattutto la componente locale: i tedeschi, tradizionalmente legati all’affitto, da quando i tassi sono azzerati si trovano molti più soldi a di­sposizione di prima e quindi li investono anche nel mattone.

La formazione di bolle è una delle possibili controindicazioni delle politiche mo­netarie espansive e non può stupire che sia pro­prio la Bundesbank a lanciare l’allarme: se c’è u­na Banca centrale che non si trova a suo agio con le politiche più ardite della Bce di Mario Draghi è sicuramente la vecchia Buba. È un’altra rogna per il banchiere romano.

Le bol­le si formano dove l’economia si riprende: in­fatti mentre il mattone inglese e tedesco si sta rivalutando spaventosamente, quello spa­gnolo resta in agonia (i prezzi medi so­no sotto del 40% rispetto al 2007) e quello italiano è al quarto anno di stallo (il prezzo medio è sceso del 5,9% nel secondo trimestre, terzo peggior risultato nella zona euro). La Bce — che dovrebbe nello stesso tempo favorire con poli­tiche espansive la ri­presa della “periferia” d’Europa e protegge­re con politiche re­strittive la Germa­nia dalla frenesia immobiliare — non può permet­tersi ancora tan­ti anni di Unio­ne monetaria a due velocità.

da Avvenire

:In Svizzera la bolla immobiliare è più vicina

Del rischio di una bolla immobiliare svizzera avevamo scritto qualche mese fa. Oggi quel rischio è più concreto. Ne scrive il Sole 24 Ore, citando un modello matematico del Politecnico di Zurigo. "Se non un imminente scoppio della bolla immobiliare, sarà almeno una frenata a dominare l’anno in corso del real estate residenziale, che vive oggi un clima da attesa della tempesta perfetta. È innegabile infatti che la corsa delle quotazioni delle case in Svizzera nell’arco dell’ultimo decennio metta oggi in discussione la tenuta del settore".

Perché i mutui diventano impossibili

Pagina allarmata sui mutui, sul Sole di oggi. Le banche fanno di tutto per non concedere più mutui: tengono gli spread al 3%, alzano dal 30 al 40% la quota rata/reddito massima, tagliano dal 100 al 70% il rapporto massimo tra mutuo e valore dell'abitazione. Perché lo fanno? Il Sole non risponde. Ci provo con un'ipotesi banale: prima di tornare a fare prestiti a chi vuole comprarsi una casa, aspettano di capire fin dove dovranno scendere i valori degli immobili. Perché l'impressione è che tra Imu, demografia e calo dei redditi sul mattone ci sia ancora da tagliare parecchio (20-30-40?).

La bolla immobiliare olandese

I prezzi delle case in Olanda sono scesi ai livelli del 2004. A luglio il calo anno su anno è stato dell'8%, il più pesante nei 17 anni di storia del Cbs, l'Istat olandese. A giugno l'indice aveva segnato -4,4% e a maggio -5,5%. Dal picco toccato nell'agosto del 2008 i valori sono sotto del 15%. Si rischia una devastante esplosione della bolla immobiliare: i mutui olandesi valgono complessivamente 640 miliardi, più o meno quanto l'intero Pil. Il governo olandese garantisce 140 miliardi di prestiti immobiliari.

"Casa, ora crollano anche i prezzi"

Il valore delle case italiane sta crollando. Il Crif, leader in Italia nell'informazione creditizia, ha analizzato i dati arrivati dai suoi periti, esperti che le banche arruolano per valutare il prezzo degli immobili prima di concedere un mutuo. Se nel 2011 le quotazioni del mattone erano rimaste quasi ferme nel confronto con l'anno precedente, nel primo trimestre del 2012 sono invece cadute del 9,3%. Il dato, contenuto nel primo numero di "Bussola Mutui" - bollettino trimestrale realizzato in collaborazione dal Crif e dal portale MutuiSupermarket.it -, non è una stima, ma è la media di svariate migliaia di perizie indipendenti effettivamente realizzate. Un mese fa un'altra fonte indiscutibile, l'Agenzia del Territorio, aveva comunicato che in questo primo trimestre in Italia sono state comprate 110 mila abitazioni, il 20% in meno rispetto allo stesso periodo del 2011. Precipitano le vendite, scivolano i prezzi. Se non è l'esplosione di una bolla ci assomiglia molto. Non è strano che ora le quotazioni scendano tanto, è strano che ancora non fossero scese. L'Ance, l'associazione dei costruttori, lo aveva fatto presente nel suo ultimo Osservatorio sull'andamento del settore La storia del mercato immobiliare italiano è fatta di fasi cicliche che iniziano con una contrazione e si concludono quando il prezzo degli immobili tocca un picco. L'ultima fase, scriveva l'Ance, è iniziata nel 1992 e si è conclusa nel 2008: ha visto un'iniziale discesa delle quotazioni, più o meno fino al 1999, e una successiva impennata prodotta da due fattori: la riduzione dei tassi consentita dall'euro e l'espansione del mercato dei mutui, che si è aperto anche a clienti che prima non riuscivano ad ottenere credito. Ora, sempre nell'analisi dell'Ance, siamo entrati in una quinta fase, i cui sviluppi sono ancora da definire. Sicuramente i due motori dell'ultima fase, la disponibilità di denaro a basso costo e i mutui facili, si sono spenti bruscamente. Le tendenze demografiche parlano di un aumento della popolazione italiana permesso soltanto dall'arrivo di immigrati e di una larga sproporzione tra i redditi dei giovani e quelli dei più anziani. Non c'è, all'orizzonte, molto denaro che possa finire nel mattone. Eppure, notava l'Ance, c'è qualcosa di strano, un «aspetto nuovo»: «Nelle fasi precedenti dopo il raggiungimento dei picchi (1975, 1981 e 1992) si era registrato un marcato aggiustamento dal lato dei prezzi, un fenomeno che in questi ultimi tre anni non si è avuto». Mancava, insomma, la caduta dei prezzi delle case. La discesa, almeno fino a pochi mesi fa, era sembrata molto più cauta della salita: 5,3% l'aumento medio annuo dei prezzi tra il 2004 e il 2008 (al netto dell'inflazione) secondo l'Ance, -2,7% il calo nei quattro anni successivi. I numeri diffusi ieri dal Crif dicono che la correzione verso il basso del valore degli immobili negli ultimi mesi ha preso una drastica accelerata. Quando il Censis, lo scorso aprile, ha ipotizzato che, anche per effetto della nuova Imu, i prezzi delle case italiane a fine anno potrebbero ridursi anche del 20% diversi operatori del settore hanno invitato il centro di ricerca guidato da Giuseppe De Rita a non fare allarmismo. Nel presentare la prima "Bussola Mutui", i ricercatori del Crif e i manager di MutuiSupermarket non hanno escluso che il crollo delle quotazioni possa raggiungere quei livelli. La caduta delle domande di nuovi mutui (-44% nel primo semestre di quest'anno) non può che promettere ulteriori discese dei prezzi. In un Paese dove i proprietari di immobili sono più numerosi dei lavoratori attivi (24 milioni contro 23 dice l'Istat) e dove la metà della ricchezza delle famiglie è fatta di mattoni (4.950 miliardi di euro su 9.500 secondo la Banca d'Italia) la fine brusca di una lunghissima e potentissima fase di espansione del mercato immobiliare difficilmente non avrà effetti destabilizzanti. Ma la discesa dei prezzi potrebbe restituire ai più giovani la possibilità di comprarsi una casa e, più in generale, ridare ossigeno a un mercato immobiliare in agonia. Dall'ultima indagine della Banca d'Italia in collaborazione con la Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari, risultava che nei primi tre mesi del 2012 un'agenzia immobiliare su tre non ha venduto nemmeno un appartamento. Chiamati a giustificare una simile disfatta, gli agenti immobiliari hanno indicato il motivo più elementare: prezzi troppo alti secondo chi doveva comprare e offerte troppo basse secondo chi doveva vendere.

mio pezzo da Avvenire di oggi

Bella scarica di dati sulla crisi del mercato immobiliare

Perché abbiamo smesso di comprare case (da Altrimondi)

Oltre la metà della ricchezza delle famiglie italiane è rappresentata dal mattone (4.950 miliardi su un totale di 9.525 di patrimonio, fonte la Banca d’Italia). Nove italiani su cento vorrebbero cambiare alloggio nei prossimi cinque anni (fonte il Cresme, Centro Ricerche Economiche Sociali di Mercato per l’Edilizia e il Territorio). Gino Pagliuca: «Significa una domanda teorica annua di 450 mila abitazioni in acquisto o in locazione. A queste si aggiunge un potenziale di altre 360 mila case da parte di famiglie che hanno al loro interno una persona tra i 18 e i 39 anni che vorrebbe emanciparsi dallo stato di “bamboccione”. Quante di queste intenzioni rimarranno allo stato iniziale di desiderio non è dato saperlo, perché bisogna fare i conti con il nodo del reddito e quindi della possibilità concreta di ottenere un mutuo o un affitto». [1]

Da un’indagine campionaria della Banca d’Italia (dati aggiornati alla fine del 2010 che da allora non possono che essere peggiorati) emergeche le due fasce più interessanti per il mercato immobiliare della prima casa, quella delle persone tra 19 e 34 anni e quella successiva (35-44 anni) hanno perso nel giro di cinque anni rispettivamente il 7% e l’8% di reddito reale, con la seconda fascia che è tornata ai livelli del 1991, la prima che è andata addirittura sotto. Pagliuca: «Anche nella fascia tra 45 e 54 anni la perdita nel quinquennio è di 8 punti, mentre le persone alla soglia della pensione, tra i 55 e i 64, hanno invece guadagnato 6 punti, ma si tratta di famiglie che di norma non cercano né affitto né mutuo e se comprano casa lo fanno per i figli o in cerca di un miglioramento di status». [1]

«Allarme casa, crollano le vendite», titolava Repubblica di mercoledì nell’apertura della prima pagina. [2] Marco Sodano: «Nei primi tre mesi del 2012 la vendita di abitazioni è crollata, segnando un secco -19,6% (rispetto ai primi tre mesi del 2011) che conferma una sensazione che chiunque può raccogliere passeggiando nei centri storici delle grandi città. I cartelli vendesi si moltiplicano, quelli nuovi sono attaccati sopra a quelli vecchi che ingialliscono in attesa di novità. E di compratori. Dicono all’Agenzia del Territorio (titolare del database da cui provengono i dati) che un dato così negativo per le vendite di case non era mai stato registrato. Non almeno a partire dal 2004, l’anno in cui hanno preso il via le rilevazioni trimestrali». [3]

Nelle otto maggiori città italiane le compravendite immobiliari sono scese nel primo trimestre 2012 del 17,9%. [4] A Roma i tempi di attesada quando si mette sul mercato l’immobile a quando si chiude possono superare anche i 18 mesi. Paolo Foschi: «Via Michele Di Lando, zona Piazza Bologna. Annuncio di maggio 2012: vendesi appartamento ristrutturato, salone con angolo cottura, tre camere, due bagni, balconi, piano alto: 750 mila euro. Stesso annuncio due settimane fa: 630 mila euro. Ancora, via Jenner, Monteverde, dodici mesi fa: salone doppio, cucina abitabile, tre camere, due bagni, ripostiglio cantina, termoautonomo 790 mila euro. Stesso appartamento oggi: 640 mila euro». [5]

«A maggio abbiamo venduto un quarto degli appartamenti costruiti rispetto al maggio 2011. Abbiamo dovuto fermare i programmi di nuove costruzioni, perché, di questo passo, impiegheremmo 4 anni a collocare il costruito. Su scala nazionale, se consideriamo il peso della casa nell'economia, l'Italia sta per bruciare da mezzo milione a un milione di posti di lavoro» (Francesco Gaetano Caltagirone a Massimo Mucchetti) [14]

Il mercato immobiliare residenziale milanese, nel suo complesso, è asfittico. Laura Fugnoli; «Sono state 19.182 le abitazioni totali transate nel 2011, ma nel 2012, nelle previsioni di Luca Dondi, responsabile settore immobiliare di Nomisma, “non saranno più di 18mila”». [6] In provincia di Torino circa 12.673 nuovi alloggi costruiti nell’ultimo decennio risultano invenduti (stime dell’osservatorio immobiliare di Nomisma). [7] A Genova la flessione delle compravendite immobiliari da inizio 2012 arriva al 21,8% (mancano soprattutto gli acquisti di giovani coppie e extracomunitari, con utilizzo di capitali mutuati). [8] A Bologna le compravendite di abitazioni sono calate nel primo trimestre 2012 del 18,4 per cento. Marco Bettazzi: «I dati dicono di un mercato fermo in città da almeno quattro anni». [9]

Mancano gli acquisti dei piccoli investitori, di chi compra la seconda casa per le vacanze, di chi vuole migliorare la propria situazione abitativa, ossia tutto quello che non è un mercato di necessità. Detto che la nuova normativa antiriciclaggio ha deviato una parte del nero che finiva sul mercato immobiliare, c’è poi l’effetto Imu. [4] Confedilizia: «È disastroso, soprattutto in riferimento alla totale scomparsa di chi compra come investimento con l’obiettivo di dare gli appartamenti in affitto». [3] Pagliuca: «L’imposta, oltre a pesare sul portafogli delle famiglie, potrebbe anche avere un effetto psicologico destabilizzante perché infrange un tabù: quello per cui sulla casa in Italia si pagano imposte ridotte e addirittura nulle per l’abitazione in cui si vive». [1]

Affordability: secondo il Cresme per le famiglie si è soprattutto ridotta la concreta possibilità di comprare una casa. Pagliuca: «Rispetto all’epoca della lira i prezzi reali delle case sono saliti (il divario quotazioni/inflazione a Milano e Roma negli ultimi dieci anni è di circa 40 punti) mentre i redditi reali sono scesi; fin quando allo squilibrio si rimediava erogando mutui di lunga durata all’80-90% del valore della casa si poteva trovare un compromesso, oggi invece le possibilità di ripresa del mercato, che anche i più ottimisti datano al 2014, sono legate o alla diminuzione dei prezzi o all’aumento delle disponibilità economiche delle famiglie. Facile immaginare quale delle due ipotesi sia più plausibile». [1]

Oggi il mutuo conviene a chi meno se lo può permettere. Pagliuca: «Anche questa può essere una spiegazione, sia pure parziale, alle difficoltà attuali del mercato immobiliare. Si sta infatti creando un circolo vizioso per cui sono costrette ad andare in locazione famiglie che, pagando una rata di mutuo analoga a quella del canone, riuscirebbero sulla carta a finanziare gran parte dall’acquisto, mentre nella pratica non riescono, con i criteri attuali di valutazione, a ottenere il credito». Fino a cinque anni fa investendo l’equivalente dell’affitto, si arrivava a superare il 100% del valore dell’immobile e in pratica si poteva comprare quasi senza sborsare un euro di contante: «Oggi, invece, quote superiori al 70% del valore immobiliare sono ben rare sul mercato e ottenibili solo con garanzie supplementari». [10]

Il settore delle costruzioni vale, comprendendo l’intera filiera, il 12% del Pil nazionale. [11] Paolo Buzzetti, presidente dei costruttori dell’Ance, assicura che in Italia la bolla immobiliare non c’è (a differenza di Spagna e Stati Uniti): «Qui c’è e c’è sempre stata una domanda di abitazioni superiore all’offerta. A parte qualche eccezione, non vi sono aree dove si sia costruito troppo rispetto alla richiesta. Al contrario ci sono 500 mila domande eccedenti rispetto alle abitazioni a disposizione». Considerato com’è stata trattata l’edilizia negli ultimi tempi («politica incosciente e distruttiva»), la sua idea è che potevamo anche aspettarci di peggio. [12]

Mentre Francia e Germania puntavano sull’edilizia per uscire dalla crisi e varavano aiuti alle coppie giovani o sgravi sulle ristrutturazionidi qualità, in Italia si è fatto di tutto per spingere le famiglie a non comperare. Buzzetti: «Patto di Stabilità e ritardi abissali nei pagamenti da parte della Pubblica amministrazione hanno messo in ginocchio le imprese. Patrimoniali sulla casa, lo shock dell’Imu e il crollo dei mutui concessi hanno spossato e frenato le famiglie. Cosa potevamo aspettarci da tanto clima di sfiducia? Non si comprano le cravatte, figuriamoci le case. Per fortuna ora vedo dei cambiamenti. Se quanto previsto dal decreto Sviluppo passerà, forse ci salveremo dal crinale. Penso soprattutto al taglio dell’Iva sull’invenduto: un’imposta capestro che blocca completamente il mercato, tanto che ai costruttori non conviene nemmeno affittare le case ferme». [12]

A guardare il bicchiere mezzo pieno, l’immobiliare italiano ha retto meglio di altri Paesi alla crisi internazionale che è partita quattro anni fa dalla crisi dei mutui subprime americani. A guardarlo mezzo vuoto, va constatata la concorrenza crescente dei mercati emergenti che toglie spazi ai Paesi più maturi come il nostro. [11] Nonostante il mattone italiano sia il quarto in Europa per importanza, occupa gli ultimi posti nella classifica delle cosiddette transazioni cross border, cioè gli acquisti da parte di investitori provenienti dall’estero: nel 2011 solo il 18% dei 4 miliardi di euro impiegato da investitori istituzionali proveniva da oltrefrontiera: è la quota peggiore da quando c’è l’euro. [13]

Nel primo trimestre del 2012 solo 24 milioni di euro su 400 sono stati spesi da operatori stranieri. Paolo Gasperini: «Che poi tali sono solo dal punto di vista giuridico, perché si tratta di Bnp Paribas, che nel nostro Paese ha rilevato le attività di Bnl, e di Carrefour, presente in Italia con supermercati e ipermercati da decenni». Lo spread del Btp ai livelli attuali relega l’Italia nell’elenco dei Paesi a rischio, ma paghiamo anche l’incertezza normativa. Cesare Ferrero, amministratore delegato di Bnp Paribas Real Estate: «A uno straniero non puoi spiegare che dopo sei mesi dal varo dell’Imu non si sa quanto bisognerà pagare». [13] Se gli stranieri acquistano meno case italiane, gli italiani sono sempre più attratti dal “mattone straniero”: l’acquisto di monolocali all’estero è in crescita del 10,8 per cento. [2]

Note [1] Gino Pagliuca, CorrierEconomia 18/6; [2] Luisa Grion, Rosa Serrano, la Repubblica 20/6; [3] Marco Sodano, La Stampa 20/6; [4] Giuliana Ferraino, Corriere della Sera 20/6; [5] Paolo Foschi, Corriere della Sera 22/6; [6] Laura Fugnoli, la Repubblica 27/5; [7] Gabriele Guccione, la Repubblica 22/6; [8] Aldo Lampani, la Repubblica 20/6; [9] Marco Bettazzi, la Repubblica 21/6; [10] Gino Pagliuca, Corriere della Sera 4/6; [11] l. d. o., la Repubblica 4/6; [12] l. gr., la Repubblica 20/6; [13] Paolo Gasperini, CorrierEconomia 4/6; [14] Massimo Mucchetti, Corriere della Sera 22/6.

La casa si rivaluta sempre? Bugia

I calcoli di Scenari Immobiliari dicono che posto 100 il prezzo medio delle case in Italia nel 1992  la sua variazione reale (cioè quella che tiene conto dell'inflazione) è stata in discesa per 10 anni, con punte di ribasso a 73 nel 1999. Per le case di lusso, che secondo il luogo comune "si rivalutano sempre" il calo è durato sempre 10 anni, la risalita le ha portate a toccare una punta di 115 nel 2007, ma ora valgono 103. Cioè in 20 anni si sono rivalutate del 3%. Quelle "normali" oggi valgono invece 87: hanno perso il 13% del valore.

La Svizzera rischia una bolla immobiliare

Secondo Ubs in Svizzera c'è il rischio che esploda una bolla immobiliare. L'indice Swiss Real Estate Bubble è salito nel primo trimestre di 0,15 punti, a 0,95, a un passo dall'1 che indica la soglia di pericolo. Una quota che, secondo la banca, sarà superato in questo trimestre. L'indice, ricalcolato fino al 1982, aveva raggiunto il massimo di 2,5 punti all'inizio degli anni Novanta, al momento del picco dell'ultima bolla immobiliare elvetica.